Пример расчета ипотеки




Базовый принцип расчета ипотечных платежей – аннуитетные выплаты. Аннуитет представляет собой ряд равных денежных платежей (выплат), которые совершаются через равные промежутки времени.

Общая формула для расчета аннуитетных платежей:

Аннуитетный платеж = Сумма кредита * (i*(1+i)^n) / ((1+i)^n — 1)

n — количество месяцев, в которые платится ипотека.

i — процентная ставка по займу в месяц.

В случае, если указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12.

Следует учесть, что в структуре аннуитетного платежа большую долю изначально занимают проценты по ипотеке и уменьшаются по мере уменьшения общей суммы долга:

Проценты по кредиту = Сумма ОД * Ставка * Число дней между датами / 100*Число дней в году

Сумма ОД – сумма основного долга на дату расчета.

Ставка – процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.

Число дней между датами – разность в днях между датами текущего платежа и предыдущего платежа.

В качестве пример рассчитаем ипотеку в двух банках – ПАО Сбербанк и ОАО «Центр-Инвест».

  1. Сбербанк – «Ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке».

Условия:

Стоимость объекта недвижимости: 3 000 тыс. руб.

Первоначальный взнос: 20% или 600 тыс. руб.

Сумма кредита: 2400 тыс. руб.

Срок кредитования: 5 лет (60 месяцев).

Ставка: 10,9% годовых (единая базовая ставка)

Расчет ежемесячных выплат представлен ниже:

Аннуитетный платеж = (2400*10,9% / 12 *(1+10,9% / 12)^60) / (1+10,9% / 12)^60 – 1 ≈ 52,06 тыс. руб.

Итоговая сумма выплат по кредиту = 52,06*60 ≈ 3123,73 тыс. руб.

Расчет для 1-го месяца:

Платеж по кредиту: 52,06 тыс. руб., из которых:

— проценты: 2400*10,9%/12 ≈ 21,80 тыс. руб.

— основной долг: 52,06 – 21,80 ≈ 30,26тыс. руб.

Остаток основного долга = 2400 — 52,06 ≈ 2347,94 тыс. руб.

Расчет для 2-го месяца:

Платеж по кредиту: 56,4 тыс. руб., из которых:

— проценты: 2347,94 *10,9%/12 ≈ 21,33 тыс. руб.

— основной долг: 52,06 – 21,33 ≈ 30,74 тыс. руб.

Остаток основного долга = 2347,94 — 56,4 ≈ 2295,88 тыс. руб.

И так далее.

Сбербанк

Мес. Сумма платежа Основной долг % Остаток осн. долга
3 123,73 2 610,34 513,40 2 400,00
1 52,06 30,26 21,80 2 347,94
2 52,06 30,74 21,33 2 295,88
3 52,06 31,21 20,85 2 243,81
4 52,06 31,68 20,38 2 191,75
5 52,06 32,15 19,91 2 139,69
6 52,06 32,63 19,44 2 087,63
7 52,06 33,10 18,96 2 035,56
8 52,06 33,57 18,49 1 983,50
9 52,06 34,05 18,02 1 931,44
10 52,06 34,52 17,54 1 879,38
11 52,06 34,99 17,07 1 827,32
12 52,06 35,46 16,60 1 775,25
13 52,06 35,94 16,13 1 723,19
14 52,06 36,41 15,65 1 671,13
15 52,06 36,88 15,18 1 619,07
16 52,06 37,36 14,71 1 567,00
17 52,06 37,83 14,23 1 514,94
18 52,06 38,30 13,76 1 462,88
19 52,06 38,77 13,29 1 410,82
20 52,06 39,25 12,81 1 358,76
21 52,06 39,72 12,34 1 306,69
22 52,06 40,19 11,87 1 254,63
23 52,06 40,67 11,40 1 202,57
24 52,06 41,14 10,92 1 150,51
25 52,06 41,61 10,45 1 098,44
26 52,06 42,08 9,98 1 046,38
27 52,06 42,56 9,50 994,32
28 52,06 43,03 9,03 942,26
29 52,06 43,50 8,56 890,20
30 52,06 43,98 8,09 838,13
31 52,06 44,45 7,61 786,07
32 52,06 44,92 7,14 734,01
33 52,06 45,39 6,67 681,95
34 52,06 45,87 6,19 629,89
35 52,06 46,34 5,72 577,82
36 52,06 46,81 5,25 525,76
37 52,06 47,29 4,78 473,70
38 52,06 47,76 4,30 421,64
39 52,06 48,23 3,83 369,57
40 52,06 48,71 3,36 317,51
41 52,06 49,18 2,88 265,45
42 52,06 49,65 2,41 213,39
43 52,06 50,12 1,94 161,33
44 52,06 50,60 1,47 109,26
45 52,06 51,07 0,99 57,20
46 52,06 51,54 0,52 5,14
47 52,06 52,02 0,05 0,00
48 52,06 52,06 0,00 0,00
49 52,06 52,06 0,00 0,00
50 52,06 52,06 0,00 0,00
51 52,06 52,06 0,00 0,00
52 52,06 52,06 0,00 0,00
53 52,06 52,06 0,00 0,00
54 52,06 52,06 0,00 0,00
55 52,06 52,06 0,00 0,00
56 52,06 52,06 0,00 0,00
57 52,06 52,06 0,00 0,00
58 52,06 52,06 0,00 0,00
59 52,06 52,06 0,00 0,00
60 52,06 52,06 0,00 0,00




  1. Центр-Инвест – «Ипотека 12% годовых».

Условия:

Стоимость объекта недвижимости: 3 000 тыс. руб.

Первоначальный взнос: 20% или 600 тыс. руб.

Сумма кредита: 2400 тыс. руб.

Срок кредитования: 5 лет (60 месяцев).

Ставка: 12% годовых (единая базовая ставка)

Расчет ежемесячных выплат представлен ниже:

Аннуитетный платеж = (2400*12% / 12 *(1+12% / 12)^60) / (1+12% / 12)^60 – 1 ≈ 53,39 тыс. руб.

Итоговая сумма выплат по кредиту = 53,39 *60 ≈ 3203,20 тыс. руб.

Расчет для 1-го месяца:

Платеж по кредиту: 53,39 тыс. руб., из которых:

— проценты: 2400*12%/12 ≈ 24,00 тыс. руб.

— основной долг: 53,39 – 24,00≈ 29,39 тыс. руб.

Остаток основного долга = 2400 — 53,39 ≈ 2346,61 тыс. руб.

Расчет для 2-го месяца:

Платеж по кредиту: 53,39 тыс. руб., из которых:

— проценты: 2346,61 *12%/12 ≈ 23,47 тыс. руб.

— основной долг: 53,39 – 23,47 ≈ 29,92 тыс. руб.

Остаток основного долга = 2346,61 — 53,39 ≈ 2293,23 тыс. руб.

И так далее.

Итоговый результат приведен в таблице ниже:

Мес. Сумма платежа Основной долг % Остаток осн. долга
3 203,20 2 651,73 551,47 2 400,00
1 53,39 29,39 24,00 2 346,61
2 53,39 29,92 23,47 2 293,23
3 53,39 30,45 22,93 2 239,84
4 53,39 30,99 22,40 2 186,45
5 53,39 31,52 21,86 2 133,07
6 53,39 32,06 21,33 2 079,68
7 53,39 32,59 20,80 2 026,29
8 53,39 33,12 20,26 1 972,91
9 53,39 33,66 19,73 1 919,52
10 53,39 34,19 19,20 1 866,13
11 53,39 34,73 18,66 1 812,75
12 53,39 35,26 18,13 1 759,36
13 53,39 35,79 17,59 1 705,97
14 53,39 36,33 17,06 1 652,59
15 53,39 36,86 16,53 1 599,20
16 53,39 37,39 15,99 1 545,81
17 53,39 37,93 15,46 1 492,43
18 53,39 38,46 14,92 1 439,04
19 53,39 39,00 14,39 1 385,65
20 53,39 39,53 13,86 1 332,27
21 53,39 40,06 13,32 1 278,88
22 53,39 40,60 12,79 1 225,49
23 53,39 41,13 12,25 1 172,11
24 53,39 41,67 11,72 1 118,72
25 53,39 42,20 11,19 1 065,33
26 53,39 42,73 10,65 1 011,95
27 53,39 43,27 10,12 958,56
28 53,39 43,80 9,59 905,17
29 53,39 44,33 9,05 851,79
30 53,39 44,87 8,52 798,40
31 53,39 45,40 7,98 745,01
32 53,39 45,94 7,45 691,63
33 53,39 46,47 6,92 638,24
34 53,39 47,00 6,38 584,85
35 53,39 47,54 5,85 531,47
36 53,39 48,07 5,31 478,08
37 53,39 48,61 4,78 424,69
38 53,39 49,14 4,25 371,31
39 53,39 49,67 3,71 317,92
40 53,39 50,21 3,18 264,53
41 53,39 50,74 2,65 211,15
42 53,39 51,28 2,11 157,76
43 53,39 51,81 1,58 104,37
44 53,39 52,34 1,04 50,99
45 53,39 52,88 0,51 0,00
46 53,39 53,39 0,00 0,00
47 53,39 53,39 0,00 0,00
48 53,39 53,39 0,00 0,00
49 53,39 53,39 0,00 0,00
50 53,39 53,39 0,00 0,00
51 53,39 53,39 0,00 0,00
52 53,39 53,39 0,00 0,00
53 53,39 53,39 0,00 0,00
54 53,39 53,39 0,00 0,00
55 53,39 53,39 0,00 0,00
56 53,39 53,39 0,00 0,00
57 53,39 53,39 0,00 0,00
58 53,39 53,39 0,00 0,00
59 53,39 53,39 0,00 0,00
60 53,39 53,39 0,00 0,00

При прочих равных условиях выгода при выборе ипотечной программы в «Сбербанке» в сравнении со стандартной программой банка «Центр-Инвест» составит: 3203,20 – 3123,73 = 79,47 тыс. руб.




Оставить комментарий